Skip to main content

Ägarbyte på skogsfastighet genom försäljning

En skogsfastighet kan byta ägare genom försäljning. Försäljningen kan ske enligt gängse värde eller så kan det röra sig om köp av gåvokaraktär. Affärer enligt gängse värde sker ofta då säljaren och köparen inte är nära släkt med varandra medan köp av gåvokaraktär är vanligare mellan släktingar. 

Försäljning av skogsfastighet är ett bra alternativ också inom släkten

Ägarbyte genom försäljning passar också mellan personer som är nära släkt om de som överlåter fastigheten behöver pengar (till exempel för att köpa en bostad) eller i situationer då målsättningen är att skapa grund för skogsavdrag för de nya ägarna. Om skogsfastigheten har ett rikligt trädbestånd och det finns goda avverkningsmöjligheter under de kommande åren kan den nya ägaren utnyttja skogsavdraget i sin egen beskattning genom att sälja virke. På samma sätt är försäljning ofta ett lämpligt sätt att överlåta en skogsfastighet om familjens skog inte delas mellan alla barnen, utan ett av barnen ska ta över skogsfastigheten. 

Köp och beskattning

Som köp enligt gängse värde räknas alla affärer där försäljningspriset är över 75 procent av skogsfastighetens gängse värde. För affärer av den här typen behöver inte gåvoskatt betalas. 

Om affären är gåvoartad beskattas gåvoandelen enligt de regler som gäller för beskattning av gåvor. Om försäljningspriset är till exempel 70 procent av gängse värdet, utgör gåvans andel 30 procent av gängse värdet. 

Vid överlåtelse genom försäljning ska den som köper fastigheten betala en överlåtelseskatt som är fyra procent av försäljningspriset eller värdet på övrig ersättning. Överlåtelseskatten betalas på eget initiativ, inom sex månader efter att köpebrevet skrivits under. Överlåtelseskattedeklarationen ska även göras inom sex månader. Det är lättast att göra deklarationen och betala skatten via MinSkatt-tjänsten.  

När överlåtelsen sker genom köp, får köparen utnyttja skogsavdraget som nedsätter beskattningen av virkesförsäljning i framtiden.  

Skattedeklaration av överlåtelsevinst

Efter att ha sålt skogsfastigheten måste försäljaren göra en skattedeklaration av överlåtelsevinst till skattemyndigheten (skatteblankett 9). Överlåtelsevinsten beräknas utgående från följande principer: 

  • Den verkliga anskaffningsutgiften (försäljarens egna inköpspris, värdet på arvsskatten eller värdet på gåvoskatten) dras av från skogsfastighetens försäljningspris. 
  • Då kan man i beräkningen av överlåtelsevinsten även dra av alla utgifter relaterade till anskaffningen och försäljningen, som till exempel överlåtelseskatten, kostnader för lagfart och köpebrev, möjliga styckningskostnader, fastighetsförmedlarens arvode osv. 

Antagande om anskaffningsutgift

Ett annat alternativ är att dra av en antagen anskaffningsutgift från fastighetens pris. Används detta kan man inte skilt avdra övriga kostnader för anskaffning eller försäljning av fastigheten. Den skattskyldiga kan välja det alternativ som är förmånligast för hen själv. Om skogsfastigheten har ägts av försäljaren i mindre än 10 år, kan 20 procent av försäljningspriset dras av som anskaffningsutgiftspresumtion. Om skogsfastigheten har ägts i mer än 10 år av försäljaren kan 40 procent av försäljningspriset dras av. 

Vid försäljning till kommun, samkommun eller staten kan man istället för verklig anskaffningskostnad använda en 80-procentig antagen anskaffningsutgift oberoende av hur länge fastigheten har ägts av försäljaren. Vid försäljning till Forststyrelsen för ekonomibruk kan man däremot inte använda en 80-procentig antagen anskaffningsutgift. 

Om den skogsfastighet som säljs har varit berättigad till skogsavdrag och säljaren av skogsfastigheten har utnyttjat skogsavdraget, läggs det använda skogsavdraget till överlåtelsevinsten eller dras av från överlåtelseförlusten. Tillägget kan ändå vara högst 60 procent av den sålda skogsfastighetens anskaffningskostnader. 

Om gåvomottagaren säljer en fastighet som denne har fått som gåva innan det har gått ett år från mottagandet, betraktas gåvogivarens anskaffningskostnader som anskaffningskostnader. Om överlåtelsevinst uppstår måste man betala kapitalskatt för överlåtelsevinsten. 

För ett skogsskifte som säljs som naturskyddsområde till staten (NTM-centralen) betalas ingen skatt på överlåtelsevinst. I de här fallen intäktsförs inte heller skogsavdraget. 

Överlåtelseförlust

Vid försäljning av skogsfastigheter kan det uppstå även överlåtelseförluster. Det här kan hända i synnerhet om en skogsfastighet som har ärvts eller fåtts som gåva avverkas kraftigt och säljs strax efter avverkningen. Sedan början av 2016 kan överlåtelseförlusten dras av under samma skatteårs eller under de fem följande skatteårens överlåtelsevinst men också från alla andra kapitalinkomster. 

Affärer mellan nära släktingar och skatt på överlåtelsevinst

Skogsfastighetsaffärer är helt befriade från skatt på överlåtelsevinst vid försäljning till närstående, om alla följande villkor uppfylls: 

  • Det handlar om försäljning av fast egendom som hör till säljarens jordbruk eller skogsbruk (försäljning av åker eller skog). Som fast egendom räknas skogsfastigheter samt andelar i sammanslutningar och i samfällda skogar som ägs av en person eller tillsammans av äkta makar.  

  • Köparen är ensam eller tillsammans med sin make/maka säljarens barn eller bröstarvinge eller säljarens syskon eller halvsyskon. 

  • Skogsegendomen har varit sammanlagt över 10 år i säljarens ägo, eller i hens och sådan persons ägo av vilken hen erhållit den vederlagsfritt, d.v.s. som gåva, arv eller med stöd av giftorätt. 

  • Säljaren har utövat skogsbruk på fastigheten som säljs i minst ett helt skatteår. 

Om köparen överlåter (=säljer) fastigheten vidare innan fem år har gått från affären mellan nära släktingar som det inte har beskattas någon överlåtelsevinst av, så beskattas överlåtelsevinsten av den första försäljningen i samband med den nya affären av den andra säljaren. Speciellt uppmärksam gällande befrielse från skatten på överlåtelsesvinst ska man vara i samband med ägandearrangemang i dödsbon. 

Skogsavdrag i samband med ägarbyten

Skogsavdragsrätten omfattar alla förvärv av skogsfastigheter mot vederlag (affär eller byte mot vederlag) som har genomförts efter 1.1.1993. 

Skogsavdragsgrunden motsvarar 60 procent av skogens anskaffningskostnader. Som anskaffningskostnad räknas förutom fastighetens pris också överlåtelseskatt, lagfartskostnader, kostnader för uppgörandet av avtalet, köpvittnets arvode, kostnader för fastighetsvärderingen, eventuella kostnader för styckning av fastigheten och allt annat som hör till en fastighetsaffär och som köparen har betalat (till exempel resekostnader). Det bör uppmärksammas att skogsavdragsrätten endast gäller vid affärer av fast egendom. Dödsboandelar är till exempel inte fast egendom utan lös egendom, så vid sådana affärer gäller inte avdragsrätten. 

Om skog som berättigar till skogsavdragsrätt överlåts till en ny ägare vederlagsfritt (arv, gåva, giftorätt) och den som överlåter egendomen inte har använt skogsavdraget, kan den nya ägaren utnyttja det. 

Vid fastighetsaffärer av gåvokaraktär övergår den förre ägarens outnyttjade skogsgåvoavdrag till den nye ägaren enligt en andel som motsvarar gåvans andel. Om fastighetsaffären genomförs till gängse pris (över 75 procent av gängse värde) överförs den gamla ägarens outnyttjade skogsavdrag inte till den nye ägaren, men för köparens del uppstår förstås en ny skogsavdragsrätt av den nya fastighetsaffären. 

Skogsavdraget följs upp per skattskyldig, vilket betyder att alla fastigheters avdragsgrund samt använt eller oanvänt skogsavdrag följs upp som en helhet. Samma person kan vara skattepliktig både ensam och i en eller flera sammanslutningar. Då måste uppföljningen ske separat. 

Skogsavdraget kan utnyttjas då virke säljs från fastigheten som avdraget är knutet till eller om skogsbruket ger upphov till någon annan beskattningsbar kapitalinkomst. 

Skogsavdraget kan inte längre utnyttjas sista året som skogsägaren äger sin skog, eftersom avdragsrätten endast gäller för den person som äger skogen när året är slut (31.12). Skogsavdraget kan inte heller utnyttjas av innehavaren av besittningsrätten eftersom skogsavdraget är bundet till skogens ägare. Försäljning av besittningsrätten ger inte upphov till skogsavdragsgrund eftersom det är försäljning av lös egendom. 

Använt skogsavdrag läggs till på överlåtelsevinsten eller överlåtelseförlusten i följande fall: 

  • Skogen som säljs berättigar till skogsavdragsrätt, och säljaren har använt av skogsavdraget. 
  • Skogsfastigheten säljs till en så kallad utomstående part. 
  • Skogsfastigheten säljs till en nära släkting efter mindre än 10 års ägande. 
  • Tillägget kan ändå vara högst 60 procent av anskaffningskostnaderna för den sålda fastigheten. 
  • Det använda skogsavdraget inkomstförs, även om inga avverkningar gjorts på fastigheten. 

Använt skogsavdrag läggs inte till på överlåtelsevinsten eller -förlusten i följande fall:  

  • Skogsfastigheten byter ägare som ren gåva eller arv. 
  • Skogsfastigheten säljs till en nära släkting efter över 10 års ägande. 
  • Skogsfastigheten säljs som naturskyddsområde till staten (NTM-centralen). 
  • Skogsägaren har inte utnyttjat sin skogsavdragsrätt. 
  • Skogsfastigheten ansluts till en samfälld skog mot andelar. 

Detaljerade tillämpningsinstruktioner om uppståendet av skogsavdragsgrunden, användningen av skogsavdraget samt hur både utnyttjat och icke-utnyttjat skogsavdrag beter sig i vid olika slags ägarbyten hittar du på Skatteförvaltningens webbplats

Mer information