Siirry pääsisältöön

Metsätilan omistajanvaihdos kauppana

Metsätilan omistajanvaihdos voidaan toteuttaa kauppana. Kaupat voivat olla luonteeltaan käyvän arvon mukaisia kauppoja tai lahjanluonteisia kauppoja. Kauppoja käypään arvoon tehdään paljon tapauksissa, joissa tilan luovuttaja ja saaja eivät ole lähisukulaisia keskenään. Lahjanluonteisia kauppoja tehdään yleensä sukulaisten kesken.

Metsätilan kauppa on hyvä vaihtoehto myös sukulaisten kesken

Kauppa luovutustapana sopii lähisukulaistenkin kesken hyvin tilanteisiin, joissa luopujat tarvitsevat metsätilasta rahaa (esimerkiksi elämiseen tai asunnon hankintaan). Joskus tavoitteena on saada uusille omistajille metsävähennyspohjaa, jota muodostuu vain kaupasta. Jos metsätila on runsaspuustoinen ja sillä on lähivuosina hyvät hakkuumahdollisuudet, voi uusi omistaja hyödyntää metsävähennystä omassa metsätalouden verotuksessaan. Kauppa voi olla sopiva omistajanvaihdostapa myös tilanteissa, joissa haetaan tasapuolisuutta lasten kesken.

Metsätilan kauppa ja verotus

Käyvän arvon mukaiseksi kaupaksi katsotaan kauppa, jossa kauppahinta ylittää 75 prosenttia metsätilan käyvästä arvosta. Käyvän arvon mukaisista kaupoista ei seuraa lahjaveroa. 

Jos kauppa on lahjanluonteinen, verotetaan lahjan saajaa lahjaverosäännösten mukaan. Jos kauppahinta on esimerkiksi 70 prosenttia käyvästä arvosta, on verotettavaa lahjaa 30 % käyvästä arvosta. 

Kaupalla ja lahjanluonteisella kaupalla toteutetussa luovutuksessa kiinteistön ostajan maksettavaksi tulee varainsiirtovero 4 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Varainsiirtoveroilmoitus ja -maksu on tehtävä viimeistään 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Joustavimmin varainsiirtoveroilmoitus ja maksu voidaan tehdä OmaVero-palvelussa.

Kun metsän luovutus tehdään kauppana, kiinteistön ostaja saa käyttöönsä metsävähennyksen, joka keventää myöhemmin metsänomistajan metsäverotusta. 

Luovutusvoiton verotus

Metsätilan myynnistä muodostuu luovutusvoittoa tai -tappiota. Joissakin tapauksissa kauppa on verovapaa. Luovutusvoittoveroilmoitus on tehtävä joka tapauksessa (lomake 9 tai OmaVero).

Luovutusvoittoveroilmoitus tehdään seuraavilla periaatteilla. Verotus toteutuu edullisemman vaihtoehdon mukaan.

1. Todellinen hankintameno

Metsätilan myyntihinnasta vähennetään todellinen hankintameno (tapauskohtaisesti myyjän oma ostohinta, perintöveroarvo tai lahjaveroarvo). Tällöin luovutusvoittolaskelmassa voidaan vähentää myös kaikki tilan hankintaan ja myyntiin liittyvät myyjän maksamat kulut sekä poistamattomat perusparannusmenot.

2. Hankintameno-olettama

Vaihtoehtoisesti metsätilan myyntihinnasta vähennetään hankintameno-olettama. Tällöin myyjä ei saa vähentää erikseen tilan hankintaan ja myyntiin liittyviä kuluja eikä perusparannusmenoja. Jos myyjä on omistanut metsätilan alle 10 vuotta, vähennetään hankintameno-olettamana 20 % metsätilan myyntihinnasta. Jos myyjä on omistanut metsätilan vähintään 10 vuotta, myyntihinnasta vähennetään hankintameno-olettamana 40 %. 

Todellisen hankintamenon vaihtoehtona voidaan käyttää 80 prosentin suuruista hankintameno-olettamaa omistusajasta riippumatta, kun kiinteä omaisuus myydään valtiolle, hyvinvointialueelle, hyvinvointiyhtymälle, Ahvenanmaan maakunnalle, kunnalle tai kuntayhtymälle yleishyödylliseen tarkoitukseen. Esim. kun myy metsää Metsähallitukselle talousmetsäksi, 80 prosentin hankintameno-olettamaa ei voi käyttää. 

Mikäli myyty metsätila on ollut metsävähennykseen oikeutettu, ja metsätilan myyjä on käyttänyt metsävähennystä, lisätään käytetty metsävähennys luovutusvoittoon tai vähennetään luovutustappiosta. Lisäys voi kuitenkin olla enintään 60 prosenttia myydyn metsän hankintamenosta tai enintään määrä, jonka myyty metsätila on saajalleen tuonut lahjana tai perintönä. 

Jos lahjansaaja myy lahjana saadun metsätilan ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yli vuosi, pidetään lahjan saajan hankintamenona lahjan antajan (edellisen omistajan) hankintamenoa. 

Mahdollinen luovutusvoitto on myyjän pääomatuloa, ja luovutustappio on vähennettävissä myyjän pääomatulojen verotuksessa. 

Metsäpalstan myynti luonnonsuojelualueeksi valtiolle (ELY-keskus) on vapautettu kokonaan luovutusvoittoverosta. Näissä tilanteissa ei myöskään metsävähennystä tulouteta.

Mikäli olet käyttänyt metsälahjavähennystä, niin käytetty vähennys tuloutetaan. Katso tarkemmin kohdasta metsätilan omistajanvaihdos lahjana.

Luovutustappio

Metsätilan myynnistä voi syntyä myös luovutustappio. Tappiota syntyy varsinkin, jos perintönä tai lahjana saatua metsätilaa hakataan voimakkaasti ja tila myydään melko pian hakkuiden jälkeen. Luovutustappio voidaan vähentää saman verovelvollisen kaikista pääomatuloista luovutustappiovuoden ja viiden seuraavan vuoden verotuksessa.

Lähisukulaiskaupat ja luovutusvoittovero

Metsätilan myynti on vapautettu luovutusvoittoverosta, jos kaikki seuraavat ehdot täyttyvät: 

  • Kyseessä on metsätilan myyjän metsätalouteen kuuluvan kiinteän omaisuuden myynti. Kiinteän omaisuuden muodossa ovat yksin omistetut ja aviopuolisoiden yhdessä omistamat metsätilat, verotusyhtymäosuudet ja yhteismetsäosuudet. Kuolinpesäosuudet ovat irtainta omaisuutta ja niiden myynti on aina luovutusvoittoveron alaista. 
  • Metsätilan ostajana on yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa myyjän lapsi tai tämän rintaperillinen tai myyjän sisar, veli, sisarpuoli tai velipuoli. 
  • Omaisuus on ollut yhteensä yli 10 vuotta metsätilan myyjän tai hänen ja sellaisen henkilön omistuksessa, jolta hän on saanut metsän vastikkeettomasti eli lahjana, perintönä tai avio-oikeuden nojalla.  
  • Myyjä on harjoittanut kaupan kohteena olleella metsätilalla metsätaloutta vähintään yhden täyden verovuoden ajan (kaupan kohde on ollut myyjän hallinnassa).  

Jos ostaja luovuttaa (= myy) kiinteistön edelleen ennen kuin 5 vuotta on kulunut luovutusvoittoverovapaasta lähisukulaiskaupasta, niin verottamatta jääneen ensimmäisen kaupan luovutusvoittovero peritään jälkimmäiseltä myyjältä. 

Erityisen tarkkana luovutusvoittoverovapauden kanssa on oltava silloin, kun tehdään omistusjärjestelyjä kuolinpesissä.

Metsävähennys omistajanvaihdostilanteissa

Metsävähennykseen on oikeus, kun metsätila on hankittu 1.1.1993 tai sen jälkeen vastikkeellisesti kaupalla tai vaihdolla. 

Metsävähennyspohja on 60 prosenttia metsän hankintamenosta. Hankintamenoon luetaan kauppahinnan lisäksi varainsiirtovero, lainhuudatuskulut, kauppakirjan tekokulut, kaupanvahvistajan palkkio, tila-arviokulut, mahdolliset lohkomiskulut ja kaikki muutkin kauppaan liittyvät, ostajan maksamat kulut (esim. kauppaan liittyvät matkakulut). Kannattaa huomata, että metsävähennysoikeus syntyy vain kiinteän metsäomaisuuden kaupasta. Esimerkiksi kuolinpesäosuuksien kaupat eivät ole kiinteän omaisuuden kauppoja, vaan irtaimen omaisuuden kauppoja. 

Mikäli metsävähennysoikeutettu metsä siirtyy uudelle omistajalle vastikkeettomalla saannolla (perintö, lahja, avio-oikeus) ja luovuttajalta on jäänyt käyttämättä metsävähennystä, siirtyy käyttämätön metsävähennys uuden omistajan käytettäväksi. 

Lahjaluonteisessa metsätilakaupassa uudelle omistajalle siirtyy edellisen omistajan käyttämättömästä metsävähennyksestä lahjan suhteellisen osuuden mukainen osuus. Käyvän arvon mukaisessa metsätilakaupassa (kauppahinta yli 75 prosenttia käyvästä arvosta) edellisen omistajan käyttämätön metsävähennys ei siirry uudelle omistajalle miltään osin, mutta uudesta tilakaupasta syntyy luonnollisesti uusi metsävähennys. 

Metsävähennyksen seuranta on verovelvolliskohtaista, eli saman verovelvollisen kaikkien metsätilojen metsävähennyspohjaa sekä käytettyä että käyttämätöntä metsävähennystä seurataan yhtenä kokonaisuutena. Sama henkilö voi tosin olla verovelvollinen esimerkiksi yksin ja toisaalta yhdessä tai useammassa yhtymässä. Tällöin metsävähennysten seuranta on luonnollisesti pidettävä erillään. 

Metsävähennystä voi hyödyntää siinä vaiheessa, kun metsävähennykseen oikeutetulta tilalta alkaa tulla verotettavaa tuloa puun myynnin tai jonkun muun metsätalouden verotettavan pääomatulon saannin kautta. 

Verovuonna luovutetuista metsävähennysmetsistä verovuoden aikana saadut metsätalouden pääomatulot voivat olla metsävähennyksen käytön perusteena, jos verovelvolliselle jää muista metsävähennykseen oikeuttavista metsistä vielä käyttämätöntä metsävähennysoikeutta. Pelkän hallintaoikeuden nojalla saaduista metsätalouden pääomatuloista ei voi tehdä metsävähennystä, koska metsävähennyksen käyttö on sidottu omistajuuteen. Hallintaoikeuden myynnistä ei synny metsävähennyspohjaa, koska se on irtaimen omaisuuden myyntiä. 

Jos ostetun metsän myy saman vuoden aikana, niin siitä saadusta tulosta ei voi tehdä metsävähennystä.

Käytetty metsävähennys lisätään luovutusvoittoon tai luovutustappioon seuraavissa tapauksissa: 

  • Myytävä metsätila on metsävähennykseen oikeutettu, ja myyjä on käyttänyt metsävähennystä 
  • Metsätila myydään muille kuin laissa määritellyille lähisukulaisille (TVL 48§)  
  • Metsätila myydään lähisukulaiselle, kun edellisestä vastikkeellisesta saannosta on alle 10 vuotta. 

Lisäys voi olla enintään 60 prosenttia myydyn metsätilan hankintamenosta tai lahjana tai perinnön mukana tulleen metsävähennysoikeuden suuruinen. Käytettyä metsävähennystä tuloutetaan, vaikka myytävällä metsätilalla ei olisikaan tehty hakkuita 

Käytettyä metsävähennystä ei lisätä luovutusvoittoon tai luovutustappioon seuraavissa tilanteissa: 

  • Metsätila vaihtaa omistajaa lahjana tai perintönä 
  • Metsätila myydään lähisukulaiselle luovutusvoiton verosta vapaana (TVL 48§) 
  • Metsätila myydään luonnonsuojelualueeksi valtiolle (ELY-keskus) 
  • Metsätila ei ole ollut koskaan metsävähennysjärjestelmässä 
  • Metsänomistaja ei ole koskaan käyttänyt metsävähennysoikeuttaan 
  • Metsätila liitetään yhteismetsään osuuksia vastaan (Liittämistä ei katsota luovutukseksi, joten siitä ei seuraa luovutusvoiton veroa.)

Yksityiskohtaiset soveltamisohjeet metsävähennyspohjan syntymisestä, metsävähennyksen käyttämisestä sekä käytetyn että käyttämättömän metsävähennyksen käyttäytymisestä erilaisissa omistajanvaihdostilanteissa löytyvät Verohallinnon sivuilta syventävästä metsävähennysohjeesta.

Lisätietoja