Skip to main content

Metsätilan omistajanvaihdos kauppana

Metsätilan omistajanvaihdos voidaan toteuttaa kauppana. Kaupat voivat olla luonteeltaan käyvän arvon mukaisia kauppoja tai lahjaluonteisia kauppoja. Kauppoja käypään arvoon tehdään paljon tapauksissa, joissa tilan luovuttaja ja saaja eivät ole lähisukulaisia keskenään. Lahjaluonteisia kauppoja tehdään yleensä sukulaisten kesken.

Metsätilan kauppa on hyvä vaihtoehto myös sukulaisten kesken

Kauppa luovutustapana sopii lähisukulaistenkin kesken hyvin tilanteisiin, joissa luopujat tarvitsevat metsätilasta rahaa (esimerkiksi asunnon hankintaan) tai tilanteisiin, joissa tavoitteena on saada metsävähennyspohjaa uusille omistajille. Jos metsätila on runsaspuustoinen ja sillä on lähivuosina hyvät hakkuumahdollisuudet, voi uusi omistaja hyödyntää metsävähennystä omassa verotuksessaan myymällä puuta. Samoin kauppa on usein sopiva omistajanvaihdostapa tilanteissa, joissa perheen metsiä ei jaeta kaikille lapsille, vaan ne siirtyvät vain yhdelle lapselle.

Metsätilan kauppa ja verotus

Käyvän arvon mukaiseksi kaupaksi luetaan sellainen kauppa, jossa kauppahinta on yli 75 prosenttia metsätilan käyvästä arvosta. Käyvän arvon mukaisista kaupoista ei panna maksuun lahjaveroa. 

Jos kauppa on lahjanluonteinen, verotetaan lahjan osuutta lahjaverosäännösten mukaan. Jos kauppahinta on esimerkiksi 70 prosenttia käyvästä arvosta, on verotettavaa lahjaa 30 % käyvästä arvosta. 

Kaupalla toteutetussa luovutuksessa kiinteistön ostajan maksettavaksi tulee varainsiirtovero, jonka suuruus on 4 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Varainsiirtoveroilmoitus ja -maksu on tehtävä viimeistään 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Joustavimmin varainsiirtoveroilmoitus ja maksu voidaan tehdä OmaVero-palvelussa.

Kun metsän luovutus tehdään kauppana, kiinteistön ostaja saa käyttöönsä metsävähennyksen, joka alentaa myöhemmin metsänomistajan puun myynnin verotusta. 

Luovutusvoittoveroilmoitus

Metsätilan kaupan jälkeen tilan myyjä joutuu tekemään verottajalle luovutusvoittoveroilmoituksen (verolomake 9). Luovutusvoittolaskelma tehdään seuraavilla periaatteilla: 

  • Metsätilan myyntihinnasta vähennetään todellinen hankintameno (tapauskohtaisesti myyjän oma ostohinta, perintöveroarvo tai lahjaveroarvo).  

  • Tällöin luovutusvoittolaskelmassa voidaan vähentää myös kaikki tilan hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut, kuten varainsiirtovero, lainhuudatuskulut, kauppakirjakulut, mahdolliset lohkomiskulut, kiinteistönvälittäjän palkkio jne.

Hankintameno-olettama

Toinen vaihtoehto on vähentää metsätilan myyntihinnasta ns. hankintameno-olettama. Tällöin ei kuitenkaan saa vähentää erikseen tilan hankintaan ja myyntiin liittyviä kuluja. Verovelvollinen saa valita itselleen edullisemman vaihtoehdon. Jos myyjä on omistanut metsätilan alle 10 vuotta, voidaan hankintameno-olettamana vähentää 20 % metsätilan myyntihinnasta. Jos myyjä taas on omistanut metsätilan yli 10 vuotta, voidaan myyntihinnasta vähentää hankintameno-olettamana 40 %. 

Kunnalle, kuntayhtymälle tai valtiolle myynnissä voidaan todellisen hankintamenon vaihtoehtona käyttää 80 prosentin suuruista hankintameno-olettamaa omistusajasta riippumatta. 80 prosentin hankintameno-olettamaa ei voi käyttää silloin, kun myy metsää Metsähallitukselle talousmetsäksi. 

Mikäli myytävä metsätila on ollut metsävähennykseen oikeutettu, ja metsätilan myyjä on käyttänyt metsävähennystä, lisätään käytetty metsävähennys luovutusvoittoon tai vähennetään luovutustappiosta. Lisäys voi kuitenkin olla enintään 60 prosenttia myytävän metsätilan hankintamenosta. 

Jos lahjansaaja myy lahjana saadun metsätilan ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yli vuosi, pidetään lahjan saajan hankintamenona lahjan antajan (edellisen omistajan) hankintamenoa. 

Mikäli luovutusvoittoa syntyy, joutuu luovutusvoitosta maksamaan pääomatulojen veroa. 

Metsäpalstan myynti luonnonsuojelualueeksi valtiolle (ELY-keskus) on vapautettu kokonaan luovutusvoittoverosta. Näissä tilanteissa ei myöskään metsävähennystä tulouteta.

Luovutustappio

Metsätilan myynnistä voi syntyä myös luovutustappio erityisesti sellaisessa tilanteessa, jossa perintönä tai lahjana saatua metsätilaa hakataan voimakkaasti ja tila myydään melko pian hakkuiden jälkeen. Vuoden 2016 alusta lähtien syntynyt luovutustappio on voitu vähentää saman verovelvollisen luovutustappiovuoden ja viiden seuraavan vuoden verotuksessa kaikista pääomatuloista.

Lähisukulaiskaupat ja luovutusvoittovero

Metsätilan kauppa on vapautettu kokonaan luovutusvoittoverosta, jos kaikki seuraavat ehdot täyttyvät: 

  • Kyseessä on metsätilan myyjän metsätalouteen tai maatalouteen kuuluvan kiinteän omaisuuden myynti (metsän tai pellon myynti). Kiinteän omaisuuden muodossa ovat yksin omistetut ja aviopuolisoiden yhdessä omistamat metsätilat, verotusyhtymäosuudet ja yhteismetsäosuudet. Kuolinpesäosuudet ovat irtainta omaisuutta ja niiden myynti on aina luovutusvoittoveron alaista. 

  • Metsätilan ostajana on yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa myyjän lapsi tai tämän rintaperillinen tai myyjän sisar, veli, sisarpuoli tai velipuoli. 

  • Omaisuus on ollut yhteensä yli 10 vuotta metsätilan myyjän tai hänen ja sellaisen henkilön omistuksessa, jolta hän on saanut metsän vastikkeettomasti eli lahjana, perintönä tai avio-oikeuden nojalla.  

  • Myyjä on harjoittanut kaupan kohteena olleella metsätilalla metsätaloutta vähintään yhden täyden verovuoden ajan.  

Jos ostaja luovuttaa (= myy) kiinteistön edelleen ennen kuin 5 vuotta on kulunut luovutusvoittoverovapaasta lähisukulaiskaupasta, niin verottamatta jääneen ensimmäisen kaupan luovutusvoittovero peritään jälkimmäiseltä myyjältä. 

Erityisen tarkkana luovutusvoittoverovapauden kanssa on oltava silloin, kun tehdään omistusjärjestelyjä kuolinpesissä.

Metsävähennys omistajanvaihdostilanteissa

Metsävähennykseen on oikeus, kun metsätila on hankittu 1.1.1993 tai sen jälkeen vastikkeellisesti kaupalla tai vaihdolla. 

Metsävähennyspohja on 60 prosenttia metsän hankintamenosta. Hankintamenoon luetaan kauppahinnan lisäksi varainsiirtovero, lainhuudatuskulut, kauppakirjan tekokulut, kaupanvahvistajan palkkio, tila-arviokulut, mahdolliset lohkomiskulut ja kaikki muutkin kauppaan liittyvät, ostajan maksamat kulut (esim. kauppaan liittyvät matkakulut). Kannattaa huomata, että metsävähennysoikeus syntyy vain kiinteän metsäomaisuuden kaupasta. Esimerkiksi kuolinpesäosuuksien kaupat eivät ole kiinteän omaisuuden kauppoja, vaan irtaimen omaisuuden kauppoja. 

Mikäli metsävähennysoikeutettu metsä siirtyy uudelle omistajalle vastikkeettomalla saannolla (perintö, lahja, avio-oikeus) ja luovuttajalta on jäänyt käyttämättä metsävähennystä, siirtyy käyttämätön metsävähennys uuden omistajan käytettäväksi. 

Lahjaluonteisessa metsätilakaupassa uudelle omistajalle siirtyy edellisen omistajan käyttämättömästä metsävähennyksestä lahjan suhteellisen osuuden mukainen osuus. Käyvän arvon mukaisessa metsätilakaupassa (kauppahinta yli 75 prosenttia käyvästä arvosta) edellisen omistajan käyttämätön metsävähennys ei siirry uudelle omistajalle miltään osin, mutta uudesta tilakaupasta syntyy luonnollisesti uusi metsävähennys. 

Metsävähennyksen seuranta on verovelvolliskohtaista, eli saman verovelvollisen kaikkien metsätilojen metsävähennyspohjaa sekä käytettyä että käyttämätöntä metsävähennystä seurataan yhtenä kokonaisuutena. Sama henkilö voi tosin olla verovelvollinen esimerkiksi yksin ja toisaalta yhdessä tai useammassa yhtymässä. Tällöin metsävähennysten seuranta on luonnollisesti pidettävä erillään. 

Metsävähennystä voi hyödyntää siinä vaiheessa, kun metsävähennykseen oikeutetulta tilalta alkaa tulla verotettavaa tuloa puun myynnin tai jonkun muun metsätalouden verotettavan pääomatulon saannin kautta. 

Metsävähennystä ei voi hyödyntää enää viimeisenä metsänomistusvuonna, koska metsävähennysoikeus on sillä metsänomistajalla, joka omistaa metsävähennysoikeutetun metsän vuoden lopussa (31.12). Metsävähennysoikeutta ei voi myöskään hyödyntää pelkkä hallintaoikeuden haltija, koska metsävähennyksen käyttö on sidottu omistajuuteen. Hallintaoikeuden myynnistä ei synny metsävähennyspohjaa, koska se on irtaimen omaisuuden myyntiä. 

Käytetty metsävähennys lisätään luovutusvoittoon tai luovutustappioon seuraavissa tapauksissa: 

  • Myytävä metsätila on metsävähennykseen oikeutettu, ja myyjä on käyttänyt metsävähennystä 

  • Metsätila myydään vieraalle taholle  

  • Metsätila myydään lähisukulaiselle alle 10 vuoden omistuksen jälkeen 

  • Lisäys voi olla enintään 60 prosenttia myydyn metsätilan hankintamenosta 

  • Käytettyä metsävähennys tuloutetaan, vaikka myytävällä metsätilalla ei olisikaan tehty hakkuita 

Käytettyä metsävähennystä ei lisätä luovutusvoittoon tai luovutustappioon seuraavissa tilanteissa: 

  • Metsätila vaihtaa omistajaa puhtaana lahjana tai perintönä 

  • Metsätila myydään lähisukulaiselle yli 10 vuoden omistuksen jälkeen 

  • Metsätila myydään luonnonsuojelualueeksi valtiolle (ELY-keskus) 

  • Metsätila ei ole ollut koskaan metsävähennysjärjestelmässä 

  • Metsänomistaja ei ole koskaan käyttänyt metsävähennysoikeuttaan 

  • Metsätila liitetään yhteismetsään osuuksia vastaan 

Yksityiskohtaiset soveltamisohjeet metsävähennyspohjan syntymisestä, metsävähennyksen käyttämisestä sekä käytetyn että käyttämättömän metsävähennyksen käyttäytymisestä erilaisissa omistajanvaihdostilanteissa löytyvät Verohallinnon sivuilta syventävästä metsävähennysohjeesta.
 

Lisätietoja