Saat tältä sivultamme yleistietoa metsän myyntiin liittyvistä veroista. Verotuksesta ohjeistaa ensisijaisesti Verohallinto: Metsänomistajan verotus (vero.fi).
Metsätilan omistajanvaihdos voidaan toteuttaa kauppana. Kauppa voi olla käyvän arvon mukainen tai lahjanluonteinen.
Metsätilan kauppaa tai sen lahjaksi antamista on hyvä suunnitella ammattilaisen kanssa.
Kauppoja käypään arvoon tehdään paljon tapauksissa, joissa tilan luovuttaja ja saaja eivät ole lähisukulaisia keskenään. Käyvän arvon mukaiseksi kaupaksi katsotaan kauppa, jossa kauppahinta ylittää (huom! ylittää) 75 prosenttia metsätilan käyvästä arvosta. Käyvän arvon mukaisista kaupoista ei seuraa lahjaveroa.
Lahjanluonteisia kauppoja tehdään yleensä sukulaisten kesken. Lahjaluonteiseksi kaupaksi kauppa katsotaan, kun kauppahinta on korkeintaan 75 prosenttia käyvästä arvosta. Silloin metsää saava maksaa lahjan osuudesta lahjaveroa. Jos kauppahinta on esimerkiksi 75 prosenttia käyvästä arvosta, on verotettavaa lahjaa 25 % käyvästä arvosta.
Metsätilan myynnistä muodostuu yleensä luovutusvoittoa tai -tappiota. Joissakin tapauksissa kauppa on luovutusvoittoveron osalta verovapaa. Luovutusvoittoveroilmoitus on tehtävä joka tapauksessa.
Metsätilan kauppa on hyvä vaihtoehto myös sukulaisten kesken
Kauppa luovutustapana sopii lähisukulaistenkin kesken hyvin tilanteisiin, joissa luopujat tarvitsevat metsätilasta rahaa esimerkiksi elämiseen tai asunnon hankintaan.
Kauppa voi olla sopiva omistajanvaihdostapa myös tilanteissa, joissa haetaan tasapuolisuutta lasten kesken.
Joskus tavoitteena on saada uusille omistajille hyötyä metsävähennyksestä. Vähennykseen on oikeus, kun metsä on hankittu kauppana. Jos metsätila on runsaspuustoinen ja sillä on lähivuosina hyvät hakkuumahdollisuudet, voi uusi omistaja hyödyntää metsävähennystä omassa metsätalouden verotuksessaan.
Lue lisää: Metsävähennys omistajanvaihdostilanteissa
Varainsiirtovero
Metsätilan kaupassa ja lahjaluonteisessa kaupassa ostaja maksaa varainsiirtoveroa 3 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta.
Varainsiirtoveroilmoitus ja -maksu on tehtävä viimeistään 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.
Voit hoitaa veroasioita Verohallinnon OmaVero-palvelussa.
Lue lisää: Varainsiirtovero (vero.fi)
Luovutustappio
Metsätilan myynnistä voi syntyä luovutustappiota. Tappiota syntyy varsinkin, jos perintönä tai lahjana saatua metsätilaa hakataan voimakkaasti ja tila myydään melko pian hakkuiden jälkeen. Luovutustappio voidaan vähentää saman verovelvollisen kaikista pääomatuloista luovutustappiovuoden ja viiden seuraavan vuoden verotuksessa.
Lue lisää: Luovutustappio (vero.fi)
Luovutusvoitto ja siitä tehtävät vähennykset
Metsätilan myynnistä muodostuu luovutusvoittoa tai -tappiota. Joissakin tapauksissa kauppa on verovapaa. Luovutusvoittoveroilmoitus on tehtävä joka tapauksessa.
Luovutusvoittoveroilmoitus tehdään seuraavilla periaatteilla. Verotus toteutuu edullisemman vaihtoehdon mukaan.
Myyntihinnasta voidaan vähentää joko todelliset hankintamenot tai hankintameno-olettaman mukainen summa.
Lue tarkempia ohjeita: Metsätalouden luovutusvoitot (vero.fi)
Verotusilmoitus todellisen hankintamenon mukaan
Todellisen hankintamenon mukaan tehtävässä ilmoituksessa metsätilan myyntihinnasta vähennetään todellinen hankintameno (tapauskohtaisesti myyjän oma ostohinta, perintöveroarvo tai lahjaveroarvo). Tällöin luovutusvoittolaskelmassa voi vähentää
- hankintamenot (myyjän itse maksaman ostohinnan, perintö- tai lahjaveroarvo)
- kaikki tilan hankintaan ja myyntiin liittyvät myyjän maksamat kulut
- poistamattomat perusparannusmenot.
Verotusilmoitus hankintameno-olettaman mukaan
Vaihtoehtoisesti todellisen hankintamenon sijaan metsätilan myyntihinnasta voidaan vähentää hankintameno-olettama. Tällöin myyjä ei saa vähentää erikseen tilan hankintaan ja myyntiin liittyviä kuluja eikä perusparannusmenoja.
Lue lisää: Hankintameno-olettama (vero.fi)
Hankintameno-olettaman suuruus eri tilanteissa
Hankintameno-olettaman määrä riippuu luovutettavan omaisuuden luovutushinnasta ja siitä, kuinka pitkään luovuttaja on omistanut luovuttamansa omaisuuden. Hankintameno-olettamaan voi vaikuttaa myös muu myyntiin liittyvä tilanne.
Jos myyjä on omistanut metsätilan alle 10 vuotta, vähennetään hankintameno-olettamana 20 prosenttia metsätilan myyntihinnasta.
Jos myyjä on omistanut metsätilan vähintään 10 vuotta, vähennetään hankintameno-olettamana 40 prosenttia myyntihinnasta.
80 prosentin suuruista hankintameno-olettamaa käytetään omistusajasta riippumatta, kun metsätilan myy valtiolle, hyvinvointialueelle, hyvinvointiyhtymälle, Ahvenanmaan maakunnalle, kunnalle tai kuntayhtymälle yleishyödylliseen tarkoitukseen.
Mutta jos metsää myy Metsähallitukselle talousmetsäksi, 80 prosentin hankintameno-olettamaa ei voi käyttää. Tällöin käytetään 20 tai 40 %:n hankintameno-olettamaa.
Jos metsätilan on saanut lahjana, ja lahjansaaja myy sen ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yli vuosi, pidetään lahjan saajan hankintamenona lahjan antajan (edellisen omistajan) hankintamenoa.
Mahdollinen luovutusvoitto on myyjän pääomatuloa, ja luovutustappio on vähennettävissä myyjän pääomatulojen verotuksessa.
Metsäpalstan myynti luonnonsuojelualueeksi valtiolle (elinvoimakeskus tai Lupa- ja valvontavirasto) on vapautettu kokonaan luovutusvoittoverosta.
Veroton luovutusvoitto lähisukulaiskaupassa
Metsätilan myynti lähisukulaiskaupassa on tietyin ehdoin vapautettu luovutusvoittoverosta.
Myyntivoitto on verovapaata, jos kaikki seuraavat ehdot täyttyvät:
- Myytävänä on metsätalouteen kuuluva metsätila, verotusyhtymäosuus tai yhteismetsäosuus, joka omistetaan yksin tai yhdessä aviopuolison kanssa.
- Metsätilan ostajana on myyjän lapsi tai tämän rintaperillinen tai myyjän sisar, veli, sisarpuoli tai velipuoli. Nämä henkilöt voivat ostaa metsän yksin tai myös yhdessä puolisonsa kanssa.
- Omaisuus on ollut yhteensä yli 10 vuotta metsätilan myyjän tai hänen ja sellaisen henkilön omistuksessa, jolta hän on saanut metsän vastikkeettomasti eli lahjana, perintönä tai avio-oikeuden nojalla.
- Metsätila on ollut myyjällä metsätalouskäytössä vähintään yhden täyden verovuoden ajan.
Huomioitavaa lähisukulaiskaupassa
Jos ostaja myy kiinteistön edelleen ennen kuin luovutusvoittoverovapaasta lähisukulaiskaupasta on kulunut 5 vuotta, niin verottamatta jääneen ensimmäisen kaupan luovutusvoittovero peritään jälkimmäiseltä myyjältä.
Erityisen tarkkana luovutusvoittoverovapauden kanssa on oltava silloin, kun tehdään omistusjärjestelyjä kuolinpesissä.
Metsävähennys omistajanvaihdostilanteissa
Saat tältä sivultamme yleistietoa metsävähennyksestä. Yksityiskohtaiset soveltamisohjeet metsävähennyspohjan syntymisestä, metsävähennyksen käyttämisestä ja metsävähennyksestä erilaisissa omistajanvaihdostilanteissa löytyvät Verohallinnon syventävästä vero-ohjeesta: Metsävähennys.
Metsänomistaja voi metsävähennyksillä vähentää osan metsänsä hankintamenosta metsätalouden pääomatulojen verotuksessa.
Metsävähennyksen voi tehdä tilalta, joka on hankittu vastikkeellisesti 1.1.1993 jälkeen.
Metsävähennysoikeus syntyy vain kiinteän metsäomaisuuden kaupasta. Esimerkiksi jakamattoman kuolinpesän kuolinpesäosuuksien kaupat eivät ole kiinteän omaisuuden kauppoja, vaan irtaimen omaisuuden kauppoja. Myös hallintaoikeuden myynti on irtaimen omaisuuden myyntiä.
Metsävähennyspohja
Metsävähennyspohjaksi kutsutaan sitä osuutta metsän hankintamenosta, josta voi saada metsävähennyksen. Metsävähennyspohja on 75 prosenttia metsän hankintamenosta.
Hankintamenoja ovat
- kauppahinta
- varainsiirtovero
- lainhuudatuskulut
- kauppakirjan tekokulut
- kaupanvahvistajan palkkio
- tila-arviokulut
- mahdolliset lohkomiskulut
- kaikki muutkin kauppaan liittyvät, ostajan maksamat kulut.
Metsävähennystä voi hyödyntää siinä vaiheessa, kun metsävähennykseen oikeutetulta tilalta alkaa tulla verotettavaa tuloa puun myynnin tai jonkun muun metsätalouden verotettavan pääomatulon saannin kautta.
Pelkän hallintaoikeuden nojalla saaduista metsätalouden pääomatuloista ei voi tehdä metsävähennystä, koska metsävähennyksen käyttö on sidottu omistajuuteen.
Mikäli metsävähennysoikeutettu metsä siirtyy uudelle omistajalle vastikkeettomalla saannolla (perintö, lahja, avio-oikeus) ja luovuttajalta on jäänyt käyttämättä metsävähennystä, siirtyy käyttämätön metsävähennys uuden omistajan käytettäväksi.
Lahjaluonteisessa metsätilakaupassa uudelle omistajalle siirtyy edellisen omistajan käyttämättömästä metsävähennyksestä lahjan suhteellisen osuuden mukainen osuus.
Käyvän arvon mukaisessa metsätilakaupassa edellisen omistajan käyttämätön metsävähennys ei siirry uudelle omistajalle miltään osin. Uudesta tilakaupasta syntyy uusi metsävähennys.
Metsävähennyksen seuranta
Metsävähennyksen seuranta on verovelvolliskohtaista.
Saman verovelvollisen kaikkien metsätilojen metsävähennyspohjaa sekä käytettyä että käyttämätöntä metsävähennystä seurataan yhtenä kokonaisuutena. Sama henkilö voi olla verovelvollinen sekä yksin että yhtymän kautta. Tällöin metsävähennysten seuranta tehdään erillään.
Verovuonna luovutetuista metsävähennysmetsistä verovuoden aikana saadut metsätalouden pääomatulot voivat olla metsävähennyksen käytön perusteena, jos verovelvolliselle jää muista metsävähennykseen oikeuttavista metsistä vielä käyttämätöntä metsävähennysoikeutta.
Metsävähennyksen lisääminen luovutusvoittoon tai tappioon
Kun olet myynyt metsän toiselle omistajalle ja lasket metsän luovutusvoittoa, lisää luovutusvoittoon tekemäsi metsävähennykset. Käytettyä metsävähennystä tuloutetaan, vaikka myytävällä metsätilalla ei olisikaan tehty hakkuita
Lisäys voi olla enintään 60 prosenttia myydyn metsätilan hankintamenosta tai lahjana tai perinnön mukana tulleen metsävähennysoikeuden suuruinen. Vuodesta 2027 alkaen lisäys on 75 prosenttia.
Käytetty metsävähennys lisätään luovutusvoittoon tai luovutustappioon seuraavissa tapauksissa:
- Myytävä metsätila on metsävähennykseen oikeutettu, ja myyjä on käyttänyt metsävähennystä
- Metsätila myydään muille kuin laissa määritellyille lähisukulaisille (Tuloverolaki §48)
- Metsätila myydään lähisukulaiselle, kun edellisestä vastikkeellisesta saannosta (yleensä tilakaupasta) on alle 10 vuotta.
Käytettyä metsävähennystä ei lisätä luovutusvoittoon tai luovutustappioon seuraavissa tilanteissa:
- Metsätila vaihtaa omistajaa lahjana tai perintönä
- Metsätila myydään lähisukulaiselle luovutusvoiton verosta vapaana (Tuloverolaki §48)
- Metsätila myydään luonnonsuojelualueeksi valtiolle (Elinvoimakeskus tai Lupa- ja valvontavirasto)
- Metsätila ei ole ollut koskaan metsävähennysjärjestelmässä
- Metsänomistaja ei ole koskaan käyttänyt metsävähennysoikeuttaan
- Metsätila liitetään yhteismetsään osuuksia vastaan (Liittämistä ei katsota luovutukseksi, joten siitä ei seuraa luovutusvoittoveroa.)
Lue lisää:
Metsätilan luovutusvoiton ja -tappion verolaskuri
Metsätilan luovutusvoiton ja -tappion verolaskurilla voi arvioida tulevan luovutusvoiton tai -tappion ennen kaupan tekoa. Täsmällisen luovutusvoiton tai -tappion määrän voi laskea kaupanteon jälkeen. Kaupasta muodostuvan voiton tai tappion lisäksi laskuri huomioi myös mahdollisen käytetyn metsävähennyksen, joka lisätään luovutusvoittoon erillisenä eränä.