Siirry pääsisältöön

Metsätilan arvon määrittäminen

Metsätilan arvonmääritystä tarvitaan käytännössä aina silloin, kun metsä vaihtaa omistajaa. Metsätilan arvonmäärityksen perusteella lasketaan maksuun mahdollisesti tuleva perintövero tai lahjavero. Lisäksi arvonmääritys auttaa asettamaan hintaodotuksen myytävälle metsätilalle.

Metsätilan arvo voidaan määrittää kolmella eri tavalla: 

  • Metsäammattilaisen laatiman tila-arvion perusteella 

  • Verohallinnon vuosittain julkaisemien metsämaan maakunnallisten, laskennallisten arvojen avulla 

  • Joidenkin pankkien ja metsäyhtiöiden metsävaratietoon perustuvien verkkosovellusten avulla

Eri arvonmääritystavat saattavat antaa hyvinkin erilaisen lopputuloksen metsätilan käyvästä arvosta.

Tila-arvion käyttö

Metsätilan arvo määritetään yleensä metsäammattilaisen laatiman tila-arvion perusteella. Tila-arvioita laativat muun muassa metsänhoitoyhdistykset, metsäyhtiöt ja metsäpalveluyritykset. Suomen metsäkeskus julkisena toimijana ei tee tila-arvioita. 

Yleisin käytössä oleva arviointimenetelmä on niin kutsuttu summa-arvomenetelmä. Summa-arvomenetelmällä tehdyssä tila-arviossa metsätilan arvo määritetään metsikkökuvioittain maapohjan arvon, taimikoiden arvon, puuston hakkuuarvon ja mahdollisen odotusarvon summana. Maapohjan arvo, taimikoiden arvo sekä odotusarvokertoimet saadaan alueittaisista taulukoista tai laskentaohjelmista. Puuston hakkuuarvon laskennassa käytetään alueittaisia, useamman vuoden puutavaralajikohtaisia ja hakkuutavoittain määriteltyjä keskihintoja.

Summa-arvomenetelmän lopuksi tehdään kiinteistökohtainen kokonaisarvon korjaus, joka huomioi kunkin kiinteistön metsien erityispiirteet sekä yleiset hoito- ja hallintomenot.  

Metsätilan arvo voidaan määrittää myös niin kutsuttuna tuottoarvomenetelmällä. Tuottoarvomenetelmä perustuu metsätilan tulevaisuuden tuottojen ja kulujen diskonttaukseen nykyhetkeen. Valittavalla korkokannalla on merkittävä vaikutus lopputulokseen. Tuottoarvomenetelmä soveltuu erityisesti suurten metsäalueiden arvon määritykseen. 

Niin sanottu kauppa-arvomenetelmä ei yleensä sovellu metsätilojen arvonmääritykseen, koska metsätilat poikkeavat toisistaan oleellisesti. Sen sijaan se voi soveltua yhteismetsäosuuksien arvonmääritykseen, jos osuuskauppoja on toteutunut vapailla markkinoilla riittävästi.

Verohallinnon laskennallisten arvojen käyttö

Pienten ja pienehköjen metsäalueiden omistajanvaihdoksissa voidaan tila-arvion sijasta käyttää metsämaan laskennallista arvoa. Metsämaan laskennalliset arvot perustuvat keskimääräisiin tilakauppahintoihin, ja ne vaihtelevat maakunnittain ja muuttuvat vuosittain. Kulloinkin käytössä olevat laskennalliset arvot ja ohjeet metsätilojen käyvän arvon määrittämisestä löytyvät vero.fi-sivustolta kohdasta ”Varojen arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa” . Uudet alueittaiset metsämaan arvot julkaistaan yleensä joulukuussa. Pieniksi tai pienehköiksi metsäalueiksi katsotaan Lapissa alle 60 hehtaarin metsäalueet, Pohjois-Pohjanmaalla ja Kainuussa alle 30 hehtaarin metsäalueet ja muualla maassa alle 15 hehtaarin metsäalueet. 

Metsämaan ja joutomaan pinta-aloina käytetään laskennallisen arvonmäärityksen yhteydessä verohallinnon metsäpinta-aloja. Nämä löytyvät kiinteistöittäin metsänomistajan esitäytetyn veroilmoituksen omaisuuserittelyosasta.

Myös tilanteessa, jossa kyseessä on edellä mainittuja raja-arvoja suuremman metsäalueen omistajanvaihdos, voidaan metsätilan arvo määrittää maakunnallisten, laskennallisten arvojen ja metsämaan pinta-alan avulla, mikäli käytettävissä ei ole tila-arviota.

Pankkien ja metsäyhtiöiden verkkosovellusten käyttö

Pankit ja metsäyhtiöt ovat kehittäneet automaattilaskureita, jotka tuottavat numeerisiin metsävaratietoihin perustuvan karkean tila-arvolaskelman. Verohallinto hyväksyy myös nämä tila-arvolaskelmat käytettäväksi metsätilan käyvän arvon määrityksessä. Näitä sovelluksia käytettäessä tulee aina varmistua siitä, että niissä käytettävä metsävaratieto on ajan tasalla erityisesti hakkuiden osalta. 

Metsäsuunnitelmasta ja Metsään.fi-palvelusta apua metsätilan arvonmääritykseen

Tuore metsäsuunnitelma on erinomainen pohjatieto tila-arvion laadinnassa. Metsäsuunnitelma auttaa myös omistajanvaihdoksen yhteydessä usein tehtävien hakkuiden ja hoitotöiden suunnittelussa. 

Metsätilan ja metsikkökuvioiden pohjatiedot löytyvät myös Suomen metsäkeskuksen ylläpitämästä Metsään.fi-palvelusta.

 

Lisätietoja