Fastställande av värdet på skogsfastigheten

Värdet på en skogsfastighet måste i praktiken alltid fastställas då skogen byter ägare. Vid ägarbyte på en skogsfastighet är det bra att anlita yrkespersoner som är insatta i frågan.

Utgående från fastställandet av skogsfastighetens värde räknas den möjliga arvsskatten eller gåvoskatten ut, så det är viktigt att känna till Skatteförvaltningens anvisningar om fastställandet av värdet. Fastställandet av värdet hjälper också till att ställa upp en prisförväntning på den skogsfastighet som ska säljas.

Skogsfastighetens värde kan fastställas på tre olika sätt: 

• Utifrån en fastighetsvärdering utförd av en skogsfackman
• Utifrån bankers och skogsbolags webbapplikationer som baserar sig på skogsdata
• Utifrån de kalkylmässiga värden för skogsmark som Skatteförvaltningen årligen publicerar

Olika metoder för fastställande av värdet kan ge ett mycket olika slutresultat av skogsfastighetens gängse värde och olika metoder lämpar sig för olika skogsfastigheter

Läs mer: Fastställande av värdet på skogsmark (vero.fi)

Värdet på en skogsfastighet fastställs ofta utifrån en fastighetsvärdering utförd av en skogsfackman, men det finns också andra alternativ. Bland annat skogsvårdsföreningar, skogsbolag och skogstjänstföretag gör fastighetsvärderingar. Finlands skogscentral som offentlig aktör gör inga fastighetsvärderingar.

Du kan söka skogsfackmän som gör fastighetsvärderingar i ditt område i Skogscentralens tjänst MinSkog.fi.

Summavärdemetoden 

Den vanligaste metoden för att fastställa värdet är den så kallade summavärdemetoden.

I en fastighetsvärdering som gjorts med summavärdemetoden fastställs skogsfastighetens värde per beståndsfigur som en summa av markens värde, plantbeståndens värde, beståndets avverkningsvärde och det eventuella förväntningsvärdet. 

• Skogsfackmännen får reda på markens värde, plantornas värde och förväntningsvärdeskoefficienten från regionala tabeller eller beräkningsprogram. 
• Vid beräkningen av beståndets avverkningsvärde använder skogsfackmännen genomsnittspriser som fastställts enligt virkessortiment och avverkningsmetoder under flera års tid.

I slutet av summavärdemetoden görs en så kallad korrigering av helhetsvärdet, som beaktar specialegenskaper samt generella skogsvårds- och förvaltningsutgifter för varje enskild fastighet.  

Avkastningsvärdemetoden

Skogsfastighetens värde kan också fastställas med den så kallade avkastningsvärdemetoden. Avkastningsvärdemetoden lämpar sig särskilt för att fastställa värdet på stora skogsområden. 

Avkastningsvärdemetoden grundar sig på en diskontering av skogsfastighetens framtida intäkter och kostnader till nuet. Diskontering innebär att framtidens kassaflöden (inkomster och utgifter) omvandlas till nuvärden, så att de penningbelopp som uppstår vid olika tidpunkter kan jämföras med beaktande av pengarnas tidsvärde. Den räntesats som väljs har en betydande inverkan på slutresultatet. 

Marknadsvärdesmetoden

Den så kallade marknadsvärdesmetoden lämpar sig i allmänhet inte för fastställandet av värdet på skogsfastigheter, eftersom skogsfastigheterna skiljer sig väsentligt från varandra. Däremot kan den lämpa sig för fastställandet av värdet på andelar i en samfälld skog, om tillräckligt många andelsaffärer har genomförts på den fria marknaden.

Bankerna och skogsbolagen har utvecklat automatiska räknare som producerar en grov beräkning av värdet på fastigheten utifrån numeriska skogsdata. Skatteförvaltningen godkänner också dessa beräkningar av värdet på fastigheten för fastställande av gängse värde för skogsfastigheter. 

När man använder applikationer ska man alltid försäkra sig om att skogsdatamaterialet som finns i dem är uppdaterat särskilt när det gäller avverkningar. En fastighetsvärdering som fås med hjälp av en webbapplikation är förmånligare än en fastighetsvärdering som görs ute på fältet.

Vid ägarbyten av små och ganska små skogsmarker kan man i stället för en fastighetsvärdering använda sig av skogsmarkens kalkylmässiga värde. 

Det kalkylmässiga värdet på skogsmarker grundar sig på de genomsnittliga priserna på fastighetsaffärer och kan variera mellan landskapen. De förändras också årligen.

Skatteförvaltningen meddelar de kalkylmässiga värden som används vid respektive tidpunkt och anvisningar för fastställande av gängse värde för skogsfastigheter. Skatteförvaltningen publicerar i allmänhet nya landsskapsspecifika kalkylmässiga värden för skogsmarker i december.

Läs mer: Värdering av gårdsbruk i arvs- och gåvobeskattningen (vero.fi)

Hur stor är en liten eller ganska liten skogsfastighet som de kalkylmässiga värdena lämpar sig för?

I Lappland räknas under 60 hektar stora skogsområden som små eller ganska små skogsområden, i Norra Österbotten och Kajanaland skogsområden som är mindre än 30 hektar och på övriga håll i landet skogsområden som är mindre än 15 hektar stora.

Som arealer för skogsmark och impediment används de skogsarealer som Skatteförvaltningen har till sitt förfogande. Arealerna hittas per fastighet i specifikationsdelen för egendom i skogsägarens förhandsifyllda skattedeklaration.

En färsk skogsbruksplan är en utmärkt grund för fastighetsvärderingen. Skogsbruksplanen hjälper också till vid planeringen av avverkningar och skogsvårdsåtgärder som ofta utförs i samband med ett ägarbyte. Skogsbruksplanen utarbetas tillsammans med en skogsfackman.

Skogsägaren kan självständigt bekanta sig med uppgifterna om den egna skogen och skogsvårdsförslagen i Skogscentralens tjänst MinSkog.fi.

I tjänsten MinSkog.fi kan skogsägaren också söka skogsfackmän och dela uppgifterna om skogen med dem för gemensam planering.

Se även:

• Tjänster och kalkylatorer att använda vid ägarbyte
• Utbildningar och evenemang om generationsväxling och ägarbyte (på finska)