Ägarbyte på skogsfastighet genom försäljning

Ett ägarbyte av en skogsfastighet kan genomföras som försäljning. Köpet kan vara av gängse värde eller av gåvokaraktär. 

Det är bra att planera försäljningen av skogsfastigheten eller att man vill ge den som gåva tillsammans med ett skogsproffs.

Köp enligt gängse värde görs ofta i fall där överlåtaren och mottagaren av fastigheten inte är nära släktingar till varandra. Som köp enligt gängse värde anses ett köp där köpesumman överstiger (obs! överstiger) 75 procent av skogsfastighetens gängse värde. För köp enligt gängse värde följer ingen gåvoskatt.

Köp av gåvokaraktär görs i allmänhet mellan släktingar. Ett köp anses vara ett köp av gåvokaraktär när köpesumman är högst 75 procent av det gängse värdet. Då betalar den som tar emot skogen gåvoskatt på gåvans andel. Om köpesumman till exempel är 75 procent av det gängse värdet, är den beskattningsbara gåvan 25 procent av det gängse värdet. 

Försäljningen av en skogsfastighet utgör i allmänhet en överlåtelsevinst eller -förlust. I vissa fall är köpet skattefritt när det gäller skatt på överlåtelsevinsten. Skattedeklarationen för överlåtelsevinst ska i vilket fall som helst göras. 

Försäljning av skogsfastighet är ett bra alternativ också inom släkten

Försäljning som överlåtelsemetod lämpar sig bra även för nära släktingar i situationer där de som överlåter skogen behöver pengar från skogsfastigheten till exempel för att leva eller skaffa bostad. 

Försäljning kan vara ett lämpligt sätt att byta ägare även i situationer där man strävar efter jämlikhet mellan barnen.

Ibland är målet att den nya ägaren ska få nytta av skogsavdraget. Man har rätt till avdrag när skogen har förvärvats genom köp. Om skogsfastigheten är trädrik och har goda avverkningsmöjligheter under de närmaste åren, kan den nya ägaren utnyttja skogsavdraget i sin egen beskattning av skogsbruket. 

Läs mer: Ägarbyte på skogsfastighet genom försäljning

Vid ett fastighetsköp eller köp av gåvokaraktär ska den som köper fastigheten betala en överlåtelseskatt som är tre procent av försäljningspriset eller värdet på det övriga vederlaget. 

Deklarationen och betalningen av överlåtelseskatt ska göras senast inom 6 månader från det att köpebrevet har undertecknats.

Du kan sköta skatteärenden i Skatteförvaltningens tjänst MinSkatt.

Läs mer: Överlåtelseskatt (vero.fi)

Försäljningen av en skogsfastighet kan ge upphov till överlåtelseförlust. Förlust uppstår i synnerhet om en skogsfastighet som har erhållits som arv eller gåva avverkas kraftigt och fastigheten säljs ganska snart efter avverkningen. Överlåtelseförlusten kan dras av från en och samma skattskyldiga persons alla kapitalinkomster vid beskattningen för året då överlåtelseförlusten uppstod och de fem följande åren.

Läs mer: Överlåtelseförluster (vero.fi)

Försäljningen av en skogsfastighet utgör en överlåtelsevinst eller -förlust. I vissa fall är försäljningen skattefri. Skattedeklarationen för överlåtelsevinst ska i vilket fall som helst göras.

Skattedeklarationen för överlåtelsevinst görs enligt följande principer. Beskattningen genomförs enligt det förmånligare alternativet.

Från försäljningspriset kan man antigen dra av de faktiska anskaffningsutgifterna eller ett belopp enligt den presumtiva anskaffningsutgiften. 

Läs närmare anvisningar: Överlåtelsevinst på skogsbruk (vero.fi)

Skattedeklaration enligt den faktiska anskaffningsutgiften

I anmälan som görs enligt den faktiska anskaffningsutgiften dras den verkliga anskaffningsutgiften av från skogsfastighetens försäljningspris (i enskilda fall säljarens eget inköpspris, arvsskattevärdet eller gåvoskattevärdet). Då kan man i beräkningen av överlåtelsevinsten dra av

• anskaffningsutgiften (inköpspriset som säljaren själv har betalat, arvs- eller gåvoskattevärdet)
• alla kostnader som säljaren betalar för anskaffning och försäljning av fastigheten 
• icke avskrivna grundförbättringsutgifter.

Skattedeklaration enligt presumtiv anskaffningsutgift

Alternativt kan man från skogsfastighetens försäljningspris i stället för den faktiska anskaffningsutgiften dra av den presumtiva anskaffningsutgiften. Då får säljaren inte separat dra av kostnaderna för anskaffning och försäljning av fastigheten eller grundförbättringsutgifter.

Läs mer: Presumtiv anskaffningsutgift (vero.fi)

Den presumtiva anskaffningsutgiftens storlek i olika situationer

Storleken på den presumtiva anskaffningsutgiften beror på överlåtelsepriset för den egendom som överlåts och på hur länge överlåtaren har ägt egendomen i fråga. Den presumtiva anskaffningsutgiften kan också påverkas av andra situationer i anslutning till försäljningen.

Försäljning av en skogsfastighet som ett köp mellan nära släktingar är på vissa villkor befriad från skatt på överlåtelsevinsten.

Överlåtelsevinsten är skattefri om alla följande villkor uppfylls: 

• Försäljningen gäller en skogsfastighet som hör till skogsbruket, en andel i en beskattningssammanslutning eller en andel i en samfälld skog som man äger ensam eller tillsammans med maken. 
• Köparen av skogsfastigheten är säljarens barn eller dennes bröstarvinge eller säljarens syster, bror, halvsyster eller halvbror. Dessa personer kan köpa skogen ensam eller tillsammans med sin make.
• Egendomen har i över 10 år varit i säljarens eller i säljarens och en sådan persons ägo som har gett säljaren egendomen utan vederlag, det vill säga som gåva, som arv eller med stöd av giftorätt. 
• Säljaren har använt skogsfastigheten för skogsbruk under minst ett helt skatteår.  

Att beakta vid köp mellan nära släktingar

Om köparen säljer fastigheten innan 5 år har förflutit från ett köp mellan nära släktingar som är befriad från skatt på överlåtelsevinst, uppbärs skatten på överlåtelsevinsten för det obeskattade första köpet av den senare säljaren.

Man ska vara särskilt noggrann med den skattefria överlåtelsevinsten när man gör ägararrangemang för dödsbon. 

Läs mer: Ägararrangemang för dödsbon med skog

Skogsägaren kan genom skogsavdrag dra av en del av anskaffningsutgiften för sin skog vid beskattningen av kapitalinkomster från skogsbruket. 

Skogsavdrag kan göras för en fastighet som har anskaffats mot vederlag efter 1.1.1993.  

Skogsavdragsrätten uppstår endast vid köp av fast skogsegendom. Till exempel köp av dödsboandelar i ett oskiftat dödsbo är inte köp av fast egendom, utan köp av lös egendom. Försäljning av besittningsrätt är också försäljning av lös egendom. 

Skogsavdragsgrund

Den andel av anskaffningsutgiften för skog som man kan få skogsavdrag för kallas skogsavdragsgrund. Skogsavdragsgrunden är 75 procent av anskaffningsutgiften för skogen.

Anskaffningsutgifter är 

• köpesumman
• överlåtelseskatt
• kostnaderna för lagfart
• kostnaderna för upprättande av köpebrev
• köpvittnets arvode
• kostnaderna för fastighetsvärderingen
• eventuella avstyckningskostnader
• alla andra kostnader i anslutning till köpet som köparen har betalat. 

Skogsavdraget kan utnyttjas när en fastighet som har rätt till skogsavdrag börjar få beskattningsbar inkomst från virkesförsäljning eller någon annan beskattningsbar kapitalinkomst från skogsbruket.

Skogsavdrag kan inte göras för kapitalinkomster från skogsbruk som erhållits enbart med stöd av besittningsrätten, eftersom användningen av skogsavdraget är bunden till ägarskapet. 

Om en skog som berättigar till skogsavdrag överförs till en ny ägare genom ett vederlagsfritt förvärv (arv, gåva, giftorätt) och överlåtaren inte har använt skogsavdraget, överförs det oanvända skogsavdraget till den nya ägaren. 

Vid köp av en skogsfastighet av gåvokaraktär överförs den andel av den föregående ägarens oanvända skogsavdrag som motsvarar gåvans relativa andel till den nya ägaren. 

Vid köp av en skogsfastighet enligt gängse värde överförs den föregående ägarens oanvända skogsavdrag inte till någon del till den nya ägaren. Det uppstår ett nytt skogsavdrag för det nya fastighetsköpet.

Uppföljning av skogsavdraget

Skogsavdraget följs upp separat för varje skattskyldig. 

Skogsavdragsgrunden för en och samma skattskyldiges alla skogsfastigheter samt det använda och det oanvända skogsavdraget följs upp som en helhet. Samma person kan vara skattskyldig både personligen och via en sammanslutning. Då görs uppföljningen av skogsavdragen separat. 

Kapitalinkomster som erhållits under skatteåret från skogsbruk från skogar som berättigar till skogsavdrag och som överlåtits under skatteåret kan bilda en grund för användningen av skogsavdrag, om den skattskyldige fortfarande har oanvänd rätt till skogsavdrag för andra skogar som berättigar till skogsavdrag. 

Att lägga till skogsavdraget i överlåtelsevinsten eller överlåtelseförlusten

När du har sålt skogen till en annan ägare och räknar ut skogens överlåtelsevinst bör du lägga till dina skogsavdrag i överlåtelsevinsten. Det använda skogsavdraget intäktsförs även om inga avverkningar har gjorts på den skogsfastighet som säljs 

Tillägget kan vara högst 60 procent av anskaffningsutgiften för den sålda skogsfastigheten eller lika stor som den skogsavdragsrätt som tillkommit som gåva eller tillsammans med arvet. Från och med år 2027 är tillägget 75 procent.

Skogsavdraget som använts läggs till överlåtelsevinsten eller överlåtelseförlusten i följande fall: 

• Skogsfastigheten som säljs är berättigad till skogsavdrag och säljaren har använt skogsavdraget 
• Skogsfastigheten säljs till andra än nära släktingar som avses i 48 § i inkomstskattelagen
• Skogsfastigheten säljs till en nära släkting när det har gått mindre än 10 år sedan det föregående förvärvet mot vederlag (vanligen ett fastighetsköp).

Det använda skogsavdraget läggs inte till överlåtelsevinsten eller överlåtelseförlusten i följande situationer:

• Skogsfastigheten byter ägare som gåva eller arv 
• Skogsfastigheten säljs till en nära släkting med skattefri överlåtelsevinst (Inkomstskattelagen 48 §) 
• Skogsfastigheten säljs som naturskyddsområde till staten (Livskraftscentralen eller Tillstånds- och tillsynsverket) 
• Skogsfastigheten har aldrig omfattats av skogsavdragssystemet 
• Skogsägaren har aldrig utnyttjat sin skogsavdragsrätt 
• Skogsfastigheten ansluts till en samfälld skogen mot andelar (Anslutningen betraktas inte som överlåtelse, så den medför ingen skatt på överlåtelsevinsten.)

Läs mer: 

• Skogsavdrag och beräkning av överlåtelsevinst (vero.fi)
• Inkomstskattelagen § 48 (finlex.fi)

Med kalkylatorn för skatt på överlåtelsevinst från skogsfastighet kan man uppskatta den kommande överlåtelsevinsten eller -förlusten innan man genomför köpet. Beloppet av den exakta överlåtelsevinsten eller -förlusten kan beräknas efter köpet. Utöver den vinst eller förlust som köpet ger upphov till beaktar kalkylatorn också skogsavdraget som eventuellt har använts och som läggs till överlåtelsevinsten som en separat post. 

• Kalkylatorn för skatt på överlåtelsevinst för skogsfastighet

• Tjänster och kalkylatorer att använda vid ägarbyte
• Utbildningar och evenemang om generationsväxling och ägarbyte (på finska)
• Webbkursen Metsästä luopujalle – omistajanvaihdoksen päätöksentekopolku (på finska)