Metsätilan omistajanvaihdos kauppana

Lisätietoja

Esa Lappalainen
metsätilarakenteen asiantuntija
puh. 029 432 4617
esa.lappalainen(at)metsakeskus.fi

Antti Pajula
metsätilarakenteen johtava asiantuntija
p. 029 432 4705
antti.pajula(at)metsakeskus.fi

Sanna Peltola
metsätilarakenteen asiantuntija
puh. 029 432 5033
sanna.peltola(at)metsakeskus.fi

Metsätilan omistajanvaihdos voidaan toteuttaa kauppana. Kaupat voivat olla luonteeltaan käyvän arvon mukaisia kauppoja tai lahjanluonteisia kauppoja. Kauppoja käypään arvoon tehdään paljon tapauksissa, joissa tilan luovuttaja ja saaja eivät ole lähisukulaisia keskenään. Lahjanluonteisia kauppoja tehdään yleensä sukulaisten kesken.

Metsätilan myynti on hyvä vaihtoehto myös suvun kesken

Kauppa luovutustapana sopii lähisukulaistenkin kesken hyvin tilanteisiin, joissa luopujat tarvitsevat metsätilasta rahaa (esimerkiksi asunnon hankintaan) tai tilanteisiin, joissa tavoitteena on saada metsävähennyspohjaa uusille omistajille. Jos metsätila on runsaspuustoinen ja sillä on lähivuosina hyvät hakkuumahdollisuudet, voi uusi omistaja hyödyntää metsävähennystä omassa verotuksessaan myymällä puuta. Samoin kauppa on usein sopiva omistajanvaihdostapa tilanteissa, joissa perheen metsiä ei jaeta kaikille lapsille, vaan ne siirtyvät vain yhdelle lapselle.

Kauppa ja verotus

Käyvän arvon mukaisiksi kaupoiksi luetaan sellaiset kaupat, joissa kauppahinta on yli 75 prosenttia metsätilan käyvästä arvosta. Käyvän arvon mukaisista kaupoista ei panna maksuun lahjaveroa.

Jos kauppa on lahjanluonteinen, verotetaan lahjan osuutta lahjaverotuksen säännösten mukaan. Jos kauppahinta on esimerkiksi 70 prosenttia, on lahjaa 30 prosenttia.

Kaupalla toteutetussa luovutuksessa kiinteistön ostajan maksettavaksi tulee varainsiirtovero, jonka suuruus on neljä prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Varainsiirtovero on maksettava oma-aloitteisesti viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Kun luovutus toteutetaan kauppana, kiinteistön ostaja saa käyttöönsä metsävähennyksen, joka alentaa myöhemmin metsänomistajan puun myyntitulon verotusta. Metsävähennystä on käsitelty tarkemmin kohdassa 3.

Luovutusvoittolaskelma

Metsätilan kaupan yhteydessä tilan myyjä joutuu tekemään verottajalle luovutusvoittoveroilmoituksen. Luovutusvoittolaskelma tehdään verottajalle seuraavilla periaatteilla:

Metsätilan myyntihinnasta vähennetään todellinen hankintameno (ostohinta, perintöveroarvo tai lahjaveroarvo). Tällöin luovutusvoittolaskelmassa voidaan vähentää myös kaikki tilan hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut kuten varainsiirtovero, lainhuudatuskulut, kauppakirjan tekokulut, kiinteistönvälittäjän palkkio ym.

Hankintameno-olettama

Toinen vaihtoehto on vähentää tilan myyntihinnasta hankintameno - olettama. Tällöin ei kuitenkaan voi erikseen vähentää tilan hankintaan tai myyntiin liittyviä kuluja. Verovelvollinen voi valita itselleen edullisemman vaihtoehdon. Jos metsätila on omistettu alle 10 vuotta, voidaan metsätilan myyntihinnasta vähentää hankintameno - olettamana 20 prosenttia. Jos metsätila on omistettu yli 10 vuotta, voidaan myyntihinnasta vähentää hankintameno – olettamana 40 prosenttia.

Kunnalle, kunta-yhtymälle tai valtiolle myynnissä voidaan todellisen hankintamenon vaihtoehtona käyttää 80 prosentin suuruista hankintameno - olettamaa. 

Mikäli myytävä metsätila on ollut metsävähennykseen oikeutettu ja metsätilan myyjä on käyttänyt metsävähennystä, lisätään käytetty metsävähennys luovutusvoittoon tai vähennetään luovutustappiosta. Lisäys voi kuitenkin olla enintään 60 prosenttia myytävän metsätilan hankintamenosta.

Jos lahjansaaja myy lahjana saamansa tilan ennen kuin lahjoituksesta on kulunut vuosi, pidetään hankintamenona lahjanantajan hankintamenoa.

Mikäli luovutusvoittoa syntyy, joutuu luovutusvoitosta maksamaan pääomatulojen veroa.

Metsäpalstan myynti luonnonsuojelualueeksi (ELY-keskus) on kokonaan vapautettu luovutusvoittoverosta.

Luovutustappio

Metsätilan myynnissä voi syntyä myös luovutustappio. Vuoden 2016 alusta lähtien syntynyt luovutustappio voidaan vähentää saman verovuoden tai viiden seuraavan verovuoden luovutusvoittojen lisäksi myös muista pääomatuloista.

Lähisukulaiskaupat ja luovutusvoittovero

Metsätilan kauppa on vapautettu kokonaan luovutusvoittoverosta lähisukulaiskaupoissa, jos kaikki seuraavat ehdot täyttyvät:

  • Kyseessä on metsätilan myyjän maatalouteen tai metsätalouteen kuuluvan kiinteän omaisuuden myynti (pellon tai metsän myynti)
  • Metsätilan ostajana on yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa myyjän lapsi tai tämän rintaperillinen tai myyjän sisar, veli, sisar- tai velipuoli
  • Omaisuus on ollut yhteensä yli 10 vuotta metsätilan myyjän tai hänen ja sellaisen henkilön omistuksessa, jolta hän on saanut vastikkeettomasti eli lahjana, perintönä tai avio-oikeuden nojalla
  • Myyjä on harjoittanut kaupan kohteena olevalla tilalla metsätaloutta

Verottamatta jäänyt luovutusvoittovero otetaan huomioon ostajan luovutusvoiton laskennassa, jos ostaja luovuttaa (= myy) kiinteistön edelleen ennen viiden vuoden aikarajaa.

Erityisen tarkkana luovutusvoittoveron vapautuksen kanssa on oltava silloin, kun tehdään omistusjärjestelyjä kuolinpesissä.