Ägarbyte på skogsfastighet genom försäljning

Mer information

Esa Lappalainen
expert på skogsfastighetsstruktur
tfn 029 432 4617
esa.lappalainen(at)skogscentralen.fi

Antti Pajula
ledande expert på skogsfastighetsstruktur
tfn 029 432 4705
antti.pajula(at)skogscentralen.fi

Sanna Peltola
expert på skogsfastighetsstruktur
tfn 029 432 5033
sanna.peltola(at)skogscentralen.fi

En skogsfastighet kan byta ägare genom försäljning. Försäljningen kan ske enligt gängse värde eller så kan det röra sig om köp av gåvokaraktär. Affärer enligt gängse värde sker ofta då säljaren och köparen inte är nära släkt med varandra medan köp av gåvokaraktär är vanligare mellan släktingar.

Försäljning av skogsfastigheten är ett bra alternativ också inom släkten

Ägarbyte genom försäljning passar också mellan personer som är nära släkt om de som överlåter fastigheten behöver pengar (till exempel för att köpa en bostad) eller i situationer då målsättningen är att skapa grund för skogsavdrag för de nya ägarna. Om skogsfastigheten har ett rikligt trädbestånd och det finns goda avverkningsmöjligheter under de kommande åren kan den nya ägaren utnyttja skogsavdraget i sin egen beskattning genom att sälja virke. På samma sätt är försäljning ofta ett lämpligt sätt att överlåta en skogsfastighet om familjens skog inte delas mellan alla barnen, utan ett av barnen ska köpa skogen.

Köp och beskattning

Som köp enligt gängse värde räknas alla affärer där försäljningspriset är över 75 procent av skogsfastighetens gängse värde. För affärer av den här typen behöver inte gåvoskatt betalas.

Om affären är gåvoartad beskattas gåvoandelen enligt de regler som gäller för beskattning av gåvor. Om försäljningspriset är till exempel 70 procent utgör gåvans andel 30 procent.

Vid överlåtelse genom försäljning ska den som köper fastigheten betala en överlåtelseskatt som är fyra procent av försäljningspriset eller värdet på övrig ersättning. Överlåtelseskatten betalas på eget initiativ, inom sex månader efter att köpet görs.

När överlåtelsen sker genom köp, får köparen utnyttja skogsavdraget som nedsätter beskattningen av virkesförsäljning i framtiden. Skogsavdraget behandlas noggrannare i punkt 3.

Uträkning av överlåtelsevinst

I samband med en skogsfastighetsaffär måste fastighetens säljare lämna in en anmälan om skatt på överlåtelsevinst till skattemyndigheterna. Överlåtelsevinsten räknas ut enligt följande principer:

Från försäljningspriset på skogsfastigheten avdras de verkliga anskaffningskostnaderna (anskaffningspris, värde vid verkställd arvs- eller gåvobeskattning). Då kan man i uträkningen av överlåtelsevinsten avdra också alla kostnader som har med anskaffningen av fastigheten att göra, som överlåtelseskatten, lagfartsavgifter, avgifter för uppgörande av köpeavtal, fastighetsförmedlarens arvode med mera.

Antagande om anskaffningsutgift

Ett annat alternativ är att dra av en antagen anskaffningsutgift från fastighetens pris. Används detta kan man inte skilt avdra övriga kostnader för anskaffning eller försäljning av fastigheten. Den skattskyldiga kan välja det alternativ som är förmånligast för honom själv. Om skogsfastigheten har ägts i mindre än 10 år kan 20 procent av försäljningspriset dras av som anskaffningsutgiftspresumtion. Om skogsfastigheten har ägts i mer än 10 år kan 40 procent av försäljningspriset dras av.

Vid försäljning till kommun, samkommun eller staten kan man istället för verklig anskaffningskostnad använda en 80 procentig antagen anskaffningsutgift.

Om den skogsfastighet som säljs har varit berättigad till skogsavdrag och säljaren av skogsfastigheten har utnyttjat skogsavdraget, läggs det använda skogsavdraget till överlåtelsevinsten eller dras av från överlåtelseförlusten. Tillägget kan ändå vara högst 60 procent av den sålda skogsfastighetens anskaffningskostnader.

Om gåvomottagaren säljer en fastighet som denne har fått som gåva innan det har gått ett år från mottagandet, betraktas gåvogivarens anskaffningskostnader som anskaffningskostnader.

Om överlåtelsevinst uppstår hamnar man att betala kapitalskatt för överlåtelsevinsten.

För ett skogsskifte som säljs som naturskyddsområde (NTM-centralen) betalas ingen skatt på överlåtelsevinst.

Överlåtelseförlust

Vid försäljning av skogsfastighet kan det uppstå även överlåtelseförlust. Sedan början av 2016 kan överlåtelseförlusten dras av under samma skatteårs eller under de fem följande skatteårens överlåtelsevinst men också från andra kapitalinkomster.

Affärer mellan nära släktingar och skatt på överlåtelsevinst

Skogsfastighetsaffärer är helt befriade från skatt på överlåtelsevinst vid försäljning till närstående, om alla följande villkor samtidigt uppfylls:

  • Det handlar om försäljning av fast egendom som hör till skogsfastighetens säljares jordbruk eller skogsbruk (försäljning av åker eller skog)
  • Köparen är ensam eller tillsammans med sin make/maka säljarens barn eller bröstarvinge eller säljarens syskon eller halvsyskon.
  • Skogsegendomen har varit sammanlagt över 10 år i säljarens ägo, eller i hans och sådan persons ägo av vilken han erhållit den vederlagsfritt, dvs som gåva, arv eller med stöd av giftorätt.
  • Säljaren har utövat skogsbruk på fastigheten som säljs

Skatt på överlåtelsevinst som inte har beskattats tas i beaktande när köparen överlåtelsevinst räknas ut, om köparen överlåter (=säljer) fastigheten vidare innan fem år har gått.

Speciellt uppmärksam gällande befrielse från skatten på överlåtelsesvinst ska man vara i samband med ägandearrangemang i dödsbon.