Metsätilan arvon määrittäminen

Metsätilan arvonmääritystä tarvitaan käytännössä aina silloin, kun metsä vaihtaa omistajaa. Metsätilan omistajanvaihdoksessa on hyvä käyttää asiaan perehtyneiden asiantuntijoiden apua.

Metsätilan arvonmäärityksen perusteella lasketaan mahdollisesti tuleva perintövero tai lahjavero, joten Verohallinnon ohjeistus arvon määrittämisestä on tärkeää tuntea. Arvonmääritys auttaa myös asettamaan hintaodotuksen myytävälle metsätilalle.

Metsätilan arvo voidaan määrittää kolmella eri tavalla: 

• Metsäammattilaisen laatiman tila-arvion perusteella
• Pankkien ja metsäyhtiöiden metsävaratietoon perustuvien verkkosovellusten avulla
• Verohallinnon vuosittain julkaisemien metsämaan maakunnallisten, laskennallisten arvojen avulla

Eri arvonmääritystavat saattavat antaa hyvinkin erilaisen lopputuloksen metsätilan käyvästä arvosta ja erilaisille metsätiloille sopivat eri menetelmät.

Lue lisää: Metsämaan arvon määrittäminen (vero.fi)

Metsätilan arvo määritetään monesti metsäammattilaisen laatiman tila-arvion perusteella, mutta muitakin vaihtoehtoja on. Tila-arvioita laativat muun muassa metsänhoitoyhdistykset, metsäyhtiöt ja metsäpalveluyritykset. Suomen metsäkeskus julkisena toimijana ei tee tila-arvioita.

Voit etsiä alueesi tila-arvioita tekeviä metsäammattilaisia Metsäkeskuksen Metsään.fi-palvelusta.

Summa-arvomenetelmä 

Yleisin käytössä oleva arviointimenetelmä on niin kutsuttu summa-arvomenetelmä.

Summa-arvomenetelmällä tehdyssä tila-arviossa metsätilan arvo määritetään metsikkökuvioittain maapohjan arvon, taimikoiden arvon, puuston hakkuuarvon ja mahdollisen odotusarvon summana. 

• Maapohjan arvon, taimikoiden arvon sekä odotusarvokertoimet ammattilaiset saavat alueittaisista taulukoista tai laskentaohjelmista. 
• Puuston hakkuuarvon laskennassa ammattilaiset käyttävät alueittaisia, useamman vuoden puutavaralajikohtaisia ja hakkuutavoittain määriteltyjä keskihintoja.

Summa-arvomenetelmän lopuksi tehdään kiinteistökohtainen kokonaisarvon korjaus, joka huomioi kunkin kiinteistön metsien erityispiirteet sekä yleiset hoito- ja hallintomenot.  

Tuottoarvomenetelmä

Metsätilan arvo voidaan määrittää myös niin kutsutulla tuottoarvomenetelmällä. Tuottoarvomenetelmä soveltuu erityisesti suurten metsäalueiden arvon määritykseen. 

Tuottoarvomenetelmä perustuu metsätilan tulevaisuuden tuottojen ja kulujen diskonttaukseen nykyhetkeen. Diskonttaaminen tarkoittaa tulevaisuuden rahavirtojen (tulot ja menot) muuttamista nykyarvoiksi, jotta eri ajankohtina syntyviä rahamääriä voidaan vertailla rahan aika-arvon huomioiden. Valittavalla korkokannalla on merkittävä vaikutus lopputulokseen. 

Kauppa-arvomenetelmä

Niin sanottu kauppa-arvomenetelmä ei yleensä sovellu metsätilojen arvonmääritykseen, koska metsätilat poikkeavat toisistaan oleellisesti. Sen sijaan se voi soveltua yhteismetsäosuuksien arvonmääritykseen, jos osuuskauppoja on toteutunut vapailla markkinoilla riittävästi.

Pankit ja metsäyhtiöt ovat kehittäneet automaattilaskureita, jotka tuottavat numeerisiin metsävaratietoihin perustuvan karkean tila-arvolaskelman. Verohallinto hyväksyy myös nämä tila-arvolaskelmat käytettäväksi metsätilan käyvän arvon määrityksessä. 

Sovelluksia käytettäessä tulee aina varmistua siitä, että niissä käytettävä metsävaratieto on ajan tasalla erityisesti hakkuiden osalta. Verkkosovelluksen avulla saatu tila-arvo on edullisempaa kuin arvion teettäminen maastotyönä.

Pienten ja pienehköjen metsäalueiden omistajanvaihdoksissa voidaan tila-arvion sijasta käyttää metsämaan laskennallista arvoa. 

Metsämaan laskennalliset arvot perustuvat keskimääräisiin tilakauppahintoihin, ja ne vaihtelevat maakunnittain ja muuttuvat vuosittain.

Verohallinto ilmoittaa kulloinkin käytössä olevat laskennalliset arvot ja ohjeet metsätilojen käyvän arvon määrittämisestä. Verohallinto julkaisee uudet alueittaiset metsämaan arvot yleensä joulukuussa.

Lue lisää: Maatilan arvostaminen perintö- ja lahjaverotuksessa (vero.fi)

Minkä kokoinen on pieni tai pienehkö metsätila, jolle laskennallinen arvio sopii?

Pieniksi tai pienehköiksi metsäalueiksi katsotaan Lapissa alle 60 hehtaarin metsäalueet, Pohjois-Pohjanmaalla ja Kainuussa alle 30 hehtaarin metsäalueet ja muualla maassa alle 15 hehtaarin metsäalueet.

Metsämaan ja joutomaan pinta-aloina käytetään Verohallinnon tiedossa olevia metsäpinta-aloja. Pinta-alat löytyvät kiinteistöittäin metsänomistajan esitäytetyn veroilmoituksen omaisuuserittelyosasta.

Tuore metsäsuunnitelma on erinomainen pohja tila-arvion laadintaan. Metsäsuunnitelma auttaa myös omistajanvaihdoksen yhteydessä usein tehtävien hakkuiden ja hoitotöiden suunnittelussa. Metsäsuunnitelma laaditaan yhdessä metsäalan ammattilaisen kanssa.

Metsänomistaja voi tutustua itsenäisesti oman metsän tietoihin ja metsään annettuihin metsänhoidon ehdotuksiin Metsäkeskuksen Metsään.fi-palvelussa.

Metsään.fistä metsänomistaja voi myös etsiä ammattilaisia ja jakaa metsän tiedot heille yhteistä suunnittelua varten.

Katso myös:

• Metsätilan omistajanvaihdoksen palvelut ja laskurit
• Koulutukset ja tapahtumat sukupolven- ja omistajanvaihdoksesta